Año X | EDICION 3597 Actualizado: 19:01
Resistencia, Jueves, 30 Octubre 2014

Opinión

Loteo Social: ¿La legalización de una estafa?

El arquitecto Luis Galli, advierte - tras los anuncios de ediles y funcionarios del municipio capitalino - de cómo el Estado y de quienes deben aplicar las disposiciones para regular un crecimiento urbano adecuado, terminan sucumbiendo ante la evidente especulación de los dueños de la tierra.

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Asentamientos en Resistencia.

Se está tramitando en el Concejo Municipal una “Ordenanza de Loteo Social” (¿?), asentada en una burda enumeración de falacias y argumentos maniqueos, que borra toda obligación de ritualidad de trámites de consultas y autorizaciones previas de la autoridad territorial (el municipio); y exime de obligaciones inobjetables a los propietarios y sus gestores inmobiliarios (autores de la iniciativa), que contribuirá fuertemente al incremento del descalabro del crecimiento urbano planificado y ordenado. Lo que condenará a consolidar las precarias condiciones de vida, al permitir ocupaciones sin resolver previamente las mínimas condiciones de habitabilidad, con los primarios requisitos de higiene y salubridad urbanas.

 

Analizaremos sus fundamentos y enumeremos algunas de las falacias, para luego ocuparnos de comentar sus resoluciones:

1) “En la Ciudad de Resistencia no se realizan loteos con facilidades de pago desde hace más de veinte años”. ¡No es cierto!: basta con ver los anuncios de loteos en los últimos años. Las páginas de los diarios y los suplementos inmobiliarios semanales lo demuestran palmariamente. Es parcialmente cierto que, con la inflación existente y negada por el estado provincial y nacional, se hace difícil establecer cuotas sin actualizaciones periódicas, y, seguramente, en algunos casos estas cuotas quedan fuera del alcance de los conciudadanos de menores recursos.

 

1.1) Soluciones posibles sin violentar las mínimas condiciones de habitabilidad obligatorias previo al loteo y su venta: 

a) El municipio declara mediante ordenanza el área solicitada y evaluada por sus organismos técnicos “Sujeta a Urbanización”, congelando transitoriamente toda transferencia o venta. Tiene dos opciones: tramita su expropiación y urbaniza y vende en cuotas; ó planifica, diseña y acuerda con sus propietarios la urbanización posible, aprobándola para su posterior venta con determinación de posibles precios en función del valor de origen, las  inversiones obligatorias y el beneficio legítimo de sus propietarios.

 

b) Concurrentemente, Desarrollo Social puede subsidiar los intereses del financiamiento de los lotes, con lo que se minimizaría totalmente el impacto de la financiación en períodos inflacionarios y el peso sobre el presupuesto asistencial sería muy pequeño.

 

c) De una vez por todas se debería fundar el Banco de Tierras Aptas, definidas por los municipios, tantas veces reiterados y reclamados por el que suscribe, como por otros colegas a partir de 1969 desde el Departamento de Planeamiento de la UNNE; y luego en cada intervención, reunión, evento específico o publicación, hasta nuestros días. El FONAVI, el concurrente Fondo provincial, tienen dinero asignado para ese fin específico desde su fundación. Esta creación del BTA, permitirá al Estado (como único comprador, que paga al contado por expropiación) adquirir a precios reales la tierra sin urbanizar, y pagar luego con la plusvalía generada las inversiones obligatorias en infraestructura. Así evitará, además, perder recursos en el círculo vicioso de exigir a las empresas o entidades oferentes que propongan los terrenos que compraron a precios especulativos. Porque los propietarios, asesorados por sus intermediarios, encarecieron el terreno en función - no de su valor - sino de la posibilidad de la inversión posterior.

 

La Empresa lo presenta luego en un ítem de su presupuesto como insumo, le agregará Gastos Generales y Beneficios y nosotros, es decir el Estado con nuestro dinero, termina pagando mucho más el valor real por la tierra, a veces no apta y sujeta a la disponibilidad empresaria o del mercado. Y, en casi todos los casos, sin consulta previa al municipio sobre su aptitud para incorporarse al tejido urbano. (Nos llama poderosamente la atención que durante tantos años todos los administradores del IPDUV se han negado a invertir bien en un Banco de Tierras Aptas. ¿Por que será?)

Queda claro que esta gestión debe estar garantizada por la probidad y rigurosidad de los funcionarios responsables.

 

2) "Que la falta de acceso a la tierra lleva a familias enteras a ocupar terrenos públicos y privados en forma irregular... Que es importante dar un marco de legalidad y evitar este tipo de modalidad…"

a) Lamentablemente las usurpaciones fueron generalmente fogoneadas desde el poder político, asentadas en la necesidad de los migrantes o el crecimiento familiar, con punteros o activistas que luego serían recibidos por el diputado que tramitaría la expropiación y a veces hasta por el mismo propietario al que le era imposible vender sus tierras por sus cotas de inundación o las  condiciones de la infraestructura disponible. 

 

b) Luego de un largo aprendizaje, no se pueden quejar de la costumbre adquirida, (de esto que digo hay pruebas en los archivos de la Comisión de Tierras de la Cámara de Diputados y de algunas grabaciones de sus reuniones, por lo menos desde el retorno de la democracia, en lo que yo conozco). Pero lo que es absolutamente irracional e ilógico es suponer que la plusvalía generada, y a generar por el crecimiento urbano, es riqueza apropiable directamente por el propietario de la tierra, eximiéndole de toda obligación de inversión previa a la comercialización de sus lotes. 

 

2.1) Deberíamos proceder como lo hacen los países europeos, (tomemos de ejemplo Inglaterra o España) y declarar de Utilidad Pública la tierra periurbana, quitándolas temporalmente del mercado al congelar las transacciones y proceder a proyectar su urbanización, mediante el concurso de profesionales capacitados para ello, (que hay en buen número en la Provincia) antes de su vuelta al mercado. Vuelta que la podrán realizar sus propietarios, previa inversión en infraestructura y cesión de superficies compensatorias de la Plusvalía a disfrutar o proceder en su defecto a la expropiación y pago por parte del Estado Provincial o Municipio, para aplicar el resultado de los Proyectos de Urbanización debidamente aprobados por la autoridad competente.

 

Esto permitiría el crecimiento planificado, armónico, racional y territorialmente equilibrado de nuestras ciudades y no el desastre que el FONAVI, con su 20 % de financiamiento al Nexo, provocó en toda la Provincia, hasta la fecha.

 

3) El reiterado argumento de tratar de conseguir que los lotes se vendan a precios accesibles y a plazos, es de imposible realización de acuerdo a la Ordenanza Proyectada. 

a) Se colisiona frontalmente con la concepción capitalista de las leyes de la oferta y la demanda, es el oferente el que debe colocar su propiedad en condiciones de accesibilidad en cuanto a precios y plazos. El plus-valor adquirido por su propiedad, por el paso del tiempo, es producto de la gestión urbana continua y permanente del conjunto de los habitantes de la ciudad y no “un regalo del cielo” para ser apropiado impúdicamente por el o los propietarios. 

 

La especulación es una tentación constante para el terrateniente, sobre todo cuando la herencia es producto del esfuerzo y trabajo meritorio de sus mayores, muy anteriores a su propio concurso. Pero lo cierto e indiscutible es que nuestra Constitución, el Código Civil, las Leyes concurrentes, la Carta Orgánica Municipal, sus Códigos y Ordenanzas establecen con claridad, con mayor o menor precisión las compensaciones a través de la figura jurídica de la “Contribución de Mejoras”; o lo que es lo mismo, la compensación de Plusvalía generada por la Inversión Social.

 

b) ¿Quién determina el precio a ofrecer sin infraestructura básica y obligatoria? ¿El oferente? Sería fatal, porque se establecerá un dominio no regulado de los “oferentes”, sin controles legales posibles. ¿El municipio? Esperemos sentados que los intermediarios acepten esta condición “violatoria del derecho de propiedad (¿?)”. Pero, ¿como garantizamos la “finalidad social” esgrimida para la nueva e insólita norma?

 

c) Repensemos el ejemplo de la... ¡Ampliación del Ejido Municipal a la zona Norte! El solo anuncio de que el municipio estaba estudiando esa adecuación, disparó los precios de la tierra, sin ninguna obra de infraestructura todavía, a valores propios de las zonas urbanizadas y con un fuerte litigio para la cesión de tierras para avenidas, calles, ochavas o equipamiento indispensable, contenido específicamente en las reglamentaciones vigentes. ¡¡Aquí no hubo ningún argumento de la "necesidad social" de permitir a los futuros adjudicatarios de viviendas FONAVI de poseer terrenos baratos y pagaderos a largo plazo!!

 

¡Averigüen cuanto valen hoy los lotes sin infraestructura propia, aledaños a las obras en curso! Es una hipocresía no saber o querer leer la realidad objetiva del comportamiento del libre mercado. Las transacciones territoriales son.. ¡un negocio! Hay que tomarlos como tal, legítimo, aceptable y necesario socialmente, pero como todo negocio.. ¡requiere inversión propia!

 

Para terminar esta primera nota, pongo un ejemplo: Quiero instalar una carnicería en el barrio, tengo el local pelado, paredes piso y techo solamente. Convoco a los vecinos y les pido que me adecuen el local para que cumpla las reglas de higiene y salubridad, en paredes, pisos e instalaciones, que me compren las cámaras frigoríficas, heladeras, las gancheras, el mostrador, el equipamiento necesario para los embutidos, los insumos concurrentes, y me compren al abastecedor las medias reses y menudencias que.. yo asumo el “compromiso social” de venderles la carne para el consumo diario a todos y todas. ¡Por favor!

 

 

Luis Galli – arqgalli@fibertel.com.ar